Die portugiesische Regierung unter Premierminister Luís Montenegro setzte im Mai 2026 neue fiskalische Maßnahmen in Kraft, um die Volatilität auf dem Immobilienmarkt zu begrenzen und das Angebot an Houses For Sale In Portugal für die lokale Bevölkerung zu sichern. Das Nationale Statistikinstitut (INE) in Lissabon meldete für das erste Quartal des Jahres einen Preisanstieg von 7,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dieser Zuwachs erfolgt trotz der schrittweisen Abschaffung des Programms der Goldenen Visas, das über ein Jahrzehnt lang ausländische Investitionen in den Sektor lenkte.
Wirtschaftsminister Pedro Reis erklärte in einer Pressekonferenz, dass die Stabilisierung der Preise oberste Priorität habe. Die neuen Regelungen betreffen vor allem die Besteuerung von Zweitwohnsitzen und die Reform der kommunalen Grundsteuer IMI. Daten des INE belegen, dass die Nachfrage in den Ballungsräumen Lissabon und Porto weiterhin das Angebot übersteigt. Analysten führen dies auf den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und Rentnern aus Nordeuropa und Nordamerika zurück.
Marktentwicklung und Bestand an Houses For Sale In Portugal
Der Bestand an verfügbaren Immobilien hat sich laut dem Immobilienportal Idealista in den letzten 24 Monaten um 14 Prozent verringert. Die Knappheit bei Houses For Sale In Portugal führt dazu, dass Käufer zunehmend in das Hinterland ausweichen. Regionen wie das Alentejo verzeichneten ein gestiegenes Transaktionsvolumen bei renovierungsbedürftigen Objekten. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der Algarve erreichten im April 2026 einen neuen Höchststand von 3.100 Euro.
Die Zentralbank Banco de Portugal warnte in ihrem jüngsten Stabilitätsbericht vor einer Überhitzung spezifischer Marktsegmente. Gouverneur Mário Centeno wies darauf hin, dass die Kreditvergabe an private Haushalte strengeren Kriterien unterliegen müsse. Die steigenden Zinsen der Europäischen Zentralbank haben die Finanzierungskosten für einheimische Käufer bereits erheblich erhöht. Viele Portugiesen sind aufgrund der hohen Beleihungsquoten vom Erwerb von Wohneigentum in den Küstenregionen faktisch ausgeschlossen.
Regionale Unterschiede in der Preisgestaltung
In Lissabon liegen die Preise für Bestandsimmobilien weit über dem nationalen Durchschnitt. Das Viertel Santo António bleibt mit Preisen von über 7.000 Euro pro Quadratmeter der teuerste Standort des Landes. Im Gegensatz dazu bieten Distrikte wie Castelo Branco oder Guarda weiterhin Optionen für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter an. Die Europäische Kommission beobachtet die Preisentwicklung in Portugal genau, um makroökonomische Ungleichgewichte innerhalb der Eurozone frühzeitig zu identifizieren.
Gesetzliche Rahmenbedingungen und Steuerreformen
Das Gesetzespaket „Mais Habitação“ wurde durch neue Durchführungsverordnungen ergänzt, die den Leerstand in historischen Stadtkernen sanktionieren. Eigentümer von Immobilien, die länger als zwei Jahre ungenutzt bleiben, müssen mit einer erhöhten Grundsteuer rechnen. Diese Maßnahme zielt darauf ab, mehr Wohnraum für den Mietmarkt oder den Verkauf zu mobilisieren. Die Regierung hofft, dadurch den Spekulationsdruck auf Houses For Sale In Portugal zu mindern.
Zusätzlich wurden die steuerlichen Vorteile für Nicht-ansässige (NHR) weiter modifiziert. Die neue Struktur sieht eine stärkere Staffelung vor, die Investitionen in strukturschwache Gebiete begünstigt. Finanzminister Joaquim Miranda Sarmento betonte, dass die steuerliche Gerechtigkeit gewahrt bleiben müsse. Kritiker aus der Immobilienbranche befürchten jedoch, dass diese Unsicherheit Kapital in andere südeuropäische Märkte wie Griechenland oder Spanien abwandern lässt.
Soziale Auswirkungen und Proteste der Zivilgesellschaft
In den großen Städten kam es in den vergangenen Monaten wiederholt zu Demonstrationen der Bewegung „Porta a Porta“. Die Aktivisten fordern eine strikte Mietpreisbremse und ein Verbot von Verkäufen an ausländische Investmentfonds. Maria João Fonseca, eine Sprecherin der Organisation, bezeichnete die derzeitige Situation als soziale Krise. Ihrer Ansicht nach reichen die bisherigen staatlichen Eingriffe nicht aus, um jungen Menschen eine Perspektive auf dem Wohnungsmarkt zu bieten.
Die durchschnittlichen Gehälter in Portugal sind im Vergleich zu den Immobilienpreisen unterproportional gestiegen. Während das Durchschnittseinkommen laut Eurostat bei etwa 1.500 Euro brutto liegt, erfordern die Raten für eine durchschnittliche Wohnung oft mehr als 50 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Diese Belastung führt zu einer Abwanderung junger Akademiker ins Ausland. Die Regierung versucht gegenzusteuern, indem sie Bürgschaften für Erstkäufer unter 35 Jahren übernimmt.
Bauwirtschaft und Lieferkettenproblematik
Die Bauindustrie kämpft weiterhin mit einem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften und hohen Materialkosten. Der Verband der Bauunternehmen AICCOPN meldete, dass zahlreiche öffentliche Bauvorhaben aufgrund fehlender Bieter verzögert sind. Im privaten Sektor konzentrieren sich Projektentwickler vornehmlich auf das Luxussegment, da hier die Margen trotz gestiegener Kosten stabil bleiben. Der Bau von bezahlbarem Wohnraum ist für viele Unternehmen wirtschaftlich derzeit kaum darstellbar.
Experten fordern eine Vereinfachung der Genehmigungsverfahren. Derzeit dauert es in Kommunen wie Cascais oder Sintra oft bis zu 18 Monate, bis eine Baugenehmigung erteilt wird. Diese bürokratischen Hürden verknappen das Angebot künstlich und treiben die Endpreise in die Höhe. Die Regierung plant eine Digitalisierung der Bauämter, um die Bearbeitungszeiten bis zum Jahr 2027 zu halbieren.
Touristische Vermietung und der Einfluss von Airbnb
Die Ausbreitung von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb bleibt ein kontroverses Thema. In Städten wie Porto wurden neue Lizenzen für das sogenannte „Alojamento Local“ in gesättigten Zonen vollständig gestoppt. Die Behörden stellen fest, dass viele Wohnungen, die früher für den langfristigen Verkauf vorgesehen waren, nun für den Tourismus genutzt werden. Dies reduziert die Anzahl der verfügbaren Einheiten für dauerhafte Bewohner signifikant.
Die Hotelvereinigung AHP unterstützt die strengeren Regeln, da sie einen unfairen Wettbewerb sieht. Gleichzeitig hängen viele lokale Kleingewerbe von den Touristenströmen ab, die durch diese Unterkünfte in die Viertel gebracht werden. Ein Gleichgewicht zwischen wirtschaftlichem Nutzen und dem Erhalt lebendiger Stadtteile zu finden, bleibt eine der komplexesten Aufgaben der Lokalpolitik. Die OECD empfiehlt in ihren Berichten eine differenzierte Besteuerung, die lokale Bewohner gegenüber kurzzeitigen Investoren bevorteilt.
Ausblick auf die Marktstabilität
In den kommenden Monaten wird beobachtet, wie der Markt auf die erste vollständige Umsetzung der Steuerreformen reagiert. Wirtschaftsinstitute prognostizieren eine Abkühlung des Preiswachstums auf etwa vier Prozent für das Jahr 2027. Ob dies ausreicht, um die Erschwinglichkeit für die lokale Bevölkerung spürbar zu verbessern, bleibt unter Analysten umstritten. Die Entwicklung der EZB-Leitzinsen wird weiterhin der maßgebliche Faktor für die Nachfragedynamik bleiben.
Zukünftige Projekte zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus befinden sich derzeit in der Ausschreibungsphase. Die Regierung plant, bis Ende 2028 über 26.000 neue Wohneinheiten mit Hilfe von EU-Mitteln aus dem Resilienzfonds fertigzustellen. Der Fokus liegt hierbei auf nachhaltigen Bauweisen und der Wiederbelebung ländlicher Regionen. Die politische Debatte über den Zugang zu Wohnraum wird voraussichtlich auch den kommenden Wahlkampf prägen.
